网站首页 专业律师 列表
律师办理城市房屋拆迁、征地拆迁法律业务操作指引(2007)一
编辑时间:2014-11-16 21:38 作者:admin 浏览量:0

律师办理城市房屋拆迁、征地拆迁法律业务操作指引(2007)一

(2007年12月18日业务研究与职业培训委员会会议通过)

 

第一章 总则

 

1.1 制订目的

本操作指引由上海市律师协会建筑与房地产法律研究委员会起草,其目的系为规范本市律师办理与城市房屋拆迁、征地拆迁相关的诉讼和非诉讼业务,提高律师办理拆迁法律服务质量,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目的顺利进行,并非强制性规定,仅供律师在实际业务中参考与借鉴。

 

1.2 概念界定

(1)城市房屋拆迁,是指根据城市规划和国家专项工程的拆建计划以及当地政府的用地文件,由建设单位或者个人对城市规划区域内国有土地上的的房屋及附属物进行拆除,并对房屋所有者或者使用者给予补偿安置的法律行为。

(2)征地拆迁,是指为了国家建设和乡镇规划的需要,依法对农民集体所有土地上的房屋及附属物进行拆除,并对房屋所有者或者使用者进行补偿安置的法律行为。

(3)拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。

(4)拆迁单位:取得拆迁资质的房屋拆迁公司。

(5)被拆迁人,是指被拆除房屋的所有人。

(6)房屋承租人,是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。

(7)房屋同住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

(8)房屋使用人,是指实际占用房屋的单位和个人。

 

1.3 律师办理拆迁法律业务的基本原则

拆迁关系到社会稳定和广大被拆迁人的切身利益,律师办理拆迁法律业务应遵循如下原则:

(1)忠诚负责原则。律师办理拆迁法律业务,应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉,依法维护国家法律法规的正确实施和委托人的合法权益。

(2)专业精湛原则。律师办理拆迁法律业务,应掌握拆迁专业知识和业务操作的相应能力和水平,以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。

(3)勤勉敬业原则。律师办理拆迁法律业务,应勤于学习、勤于思考、恪尽职守,根据委托人的要求,在与委托人约定的期限内完成各项受托法律业务。

 

1.4 律师办理拆迁法律业务的前提和要求

(1)律师办理拆迁法律业务,应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后,与委托人制作谈话笔录,分析利弊,告知法律风险。

(2)律师须与委托人签订委托协议,在取得委托人的合法授权后,在受托权限内依法履行职责,不得损害委托人的合法权益。

(3)律师办理拆迁法律业务,应把有利于社会稳定作为自己的社会责任,把促进矛盾化解、构建和谐社会作为办理拆迁法律业务的工作要求。

(4)律师在办理拆迁法律业务中应保守所知悉的国家秘密、委托人的商业秘密和个人隐私。

 

1.5 本操作指引的业务适用范围

本操作指引适用于律师代理与上海市城市房屋拆迁、征地拆迁相关的诉讼和非诉讼法律业务。主要适用于律师为政府、拆迁人、拆迁单位、被拆迁人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人提供拆迁法律咨询、受托调查、起草修改拆迁方案、起草修改各类法律文书、出具专项法律意见书、培训拆迁工作人员、参与与拆迁有关的评估、听证、谈判、行政裁决、强制拆迁、行政复议、仲裁诉讼活动等拆迁全过程的法律服务。

律师代理城市规划区内涉及军事设施、教堂、寺庙等宗教设施、文物古迹以及外国驻华使(领)馆房屋的拆迁法律服务不适用本操作指引。

 

第二章 城市房屋拆迁前期准备和评估

 

第一节一般规定

 

2.1.1 概念界定

(1)房屋拆迁前期准备阶段,是指截至房屋拆迁许可证公告之日前的阶段。

(2)搬迁期限,是指被拆迁人和拆迁人在拆迁补偿安置协议中约定或者裁决规定的被拆迁人腾出房屋完成搬迁事宜的期限。

(3)拆迁期限,是指完成整个拆迁工作所规定的期限。

(4)城市房屋拆迁评估,是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对房地产市场价格进行的评估。

(5)房屋拆迁评估时点,为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁分期实施的,以当期房屋拆迁许可证颁发之日为房屋拆迁评估时点。

(6)房屋拆迁评估报告的有效期,为房屋拆迁许可证的拆迁期限,包括拆迁的延长期限。

特别提示:集体土地房屋拆迁不适用本章。

 

2.1.2 法律依据

(1)《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号文,由国务院于2001年6月13日公布,自2001年11月1日起施行);

(2)关于印发《城市房屋拆迁工作规程》的通知(建住房[2005]200号,由建设部于2005年10月31日发布,自2005年12月1日起施行);

(3)《城市房屋拆迁评估指导意见》(建住房[2003]234号,由建设部于2003年12月1日公布,自2004年1月1日起施行);

(4)《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号,由建设部于2005年9月27日发布,自2005年12月1日起施行);

(5)《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(上海市人民政府令第111号,由上海市人民政府于2001年10月29日公布,自2001年11月1日起施行);

(6)关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知(沪房地资[2001]673号,由上海市房屋土地资源管理局于2001年12月10日公布,自2001年11月1日起适用)

(7)《关于建立房屋拆迁工作有关制度的通知》(沪房地资拆[2003]297号,由上海市房屋土地资源管理局于2003年8月13日公布,自公布之日起施行);

(8)《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》(沪房地资市[2002]67号,由上海市土地资源管理局于2004年3月29日以沪房地资权[2004]114号文修改,自2004年4月1日起施行);

(9)《上海市房屋拆迁评估鉴定暂行规则》(由上海市房地产估价师协会于2002年4月16日公布,自公布之日起施行);

(10)关于印发《上海市城市房屋拆迁评估技术规范(试行)》的通知(沪房地资市[2002]66号,由上海市房屋土地资源管理局于2002年2月5日公布,自公布之日起施行)。

 

2.1.3 城市房屋拆迁的前提条件

本市需要拆迁房屋的建设单位应当向拆迁房屋所在地的区、县房地局提出申请,取得房屋拆迁许可证后,方可拆迁房屋。

重大市政建设项目拆迁房屋,应当向市房地资源局提出申请。

 

第二节前期准备的内容

 

2.2.1 拆迁资格

拆迁人和拆迁单位在拆迁前期准备阶段,应具备以下资质并取得以下文件:

(1)拆迁人、拆迁单位应具有拆迁主体资格与资质;

(2)拆迁工作人员应持有上岗证;

(3)拆迁人应取得国有土地使用权批准文件;

(4)拆迁人应取得建设项目批准文件;

(5)拆迁人应取得建设用地规划许可证;

(6)拆迁人应取得拆迁许可证。

 

2.2.2 拆迁人、拆迁单位的前期准备

(1)调查拆迁基地被拆迁人的基本情况(拆迁基地的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象等)。

(2)确定拆迁范围后,核实拆迁范围内的单位和个人有无进行下列活动:

1)新建、改建和扩建房屋及其附属物;

2)改变房屋和土地用途;

3)建立新的房屋租赁关系;

4)分列房屋租赁户名。

(3)举行制定拆迁方案的听证会。

(4)制定拆迁计划与拆迁方案,拆迁方案应载明如下事项:

1)拆迁四至范围;

2)拆迁房屋总建筑面积(分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量,公房、私房、宗教产和代管产的具体数量);

3)拆迁户数;

4)拆迁期限;

5)拆迁基地分期实施拆迁的情况;

6)拆迁补偿安置资金总额的预算;

7)申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、安置房屋的价值量,及后续资金分期到位计划;

8)实施拆迁的方式。

(5)拆迁人应备有不低于补偿安置资金总额30%的拆迁补偿安置资金,并设立专用存款账户。补偿安置资金与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的,拆迁人应当在拆迁方案中明确资金分期到位的时间。

(6)核实安置房源的产权是否清晰、无权利负担。

(7)核实安置房源的数量是否达到拆迁基地被拆迁人总户数的70%,安置房源是否符合国家质量安全标准及是否达到本市公共建筑设施配套要求。

 

2.2.3 拆迁人、拆迁单位应当注意的问题

(1)区、县房地局不得作为拆迁人,也不得接受委托实施拆迁。

(2)不得采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。

(3)须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁,不得擅自扩大或者缩小。确需扩大或者缩小拆迁范围的,应当按规定办理规划、土地批准手续,并向颁发原拆迁许可证的区、县房地局申请变更拆迁范围。

(4)拆迁必须在规定的拆迁期限内完成。确需延长拆迁期限的,应当在拆迁期限届满日的15日前,向区、县房地局提出延期拆迁申请,区、县房地局应当在收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。拆迁期限累计超过一年的,延期拆迁申请由区、县房地局报经市房地资源局核实后给予答复。

(5)建设项目若在拆迁期限内发生转让,应当经区、县房地局同意后,办理房屋拆迁许可证变更手续;区、县房地局应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。建设项目转让人尚未将拆迁补偿安置协议或者裁决载明的有关权利、义务履行完毕的,由受让人继续履行;项目转让人与受让人应当书面通知被拆迁人、房屋承租人,并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

 

2.2.4 被拆迁人、房屋承租人的前期准备

(1)核实拆迁人、拆迁单位的拆迁资质和相关文件;

(2)核实拆迁许可证是否载明拆迁人、拆迁范围和拆迁期限等事项;

(3)参与制定拆迁方案的听证会,并发表意见;

(4)核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、完整性、可行性;

(5)核实拆迁人拆迁补偿安置资金的到位情况;

(6)核实安置房源的产权、负担、数量、质量及设施配套情况。

 

第三节 城市房屋拆迁评估

 

2.3.1拆迁评估机构的确定

1、房屋拆迁评估机构的资质

从事房屋拆迁评估的房地产评估机构,应当为获得一、二、三级房地产评估机构资质许可的房地产评估机构。未获得房地产评估资质许可以及虽获得三级房地产评估资质但尚处于暂定期内的房地产评估机构,不得接受房屋拆迁评估委托、出具评估报告或者价格咨询报告。

一般情况下,拆迁当事人应选择综合实力较强、社会信誉良好的房地产评估机构对拆迁房屋进行评估。

2、房屋拆迁评估机构的确定方式

(1)被拆迁人投票确定。采取投票方式的,应根据投票结果,按照简单多数的原则,得票数第一位的为拆迁基地的评估机构,第二位的为重新评估机构。拆迁人应将投票结果进行公告。

(2)拆迁当事人协商确定。采用协商确定的,应由全体拆迁当事人通过协商一致后,确定评估机构和重新评估机构。

(3)抽签确定。采用抽签方式确定评估机构的,应同时确定重新评估机构。

特别提示:

(1)拆迁当事人可以要求区县监察委、街道办事处等共同监督拆迁评估机构确定的过程;

(2)评估机构和评估人员与拆迁当事人不得具有利害关系,也不得是拆迁当事人本人。

 

2.3.2 拆迁房屋评估委托合同的签订

同一拆迁范围内,拆迁人只能委托一家评估机构进行评估,并与其签订书面的房屋拆迁评估委托合同。房屋拆迁评估委托合同应包括以下内容:

(1)双方当事人的姓名或者名称、住所;

(2)委托评估的被拆迁房屋的性质、用途、面积;

(3)评估的价值标准及评估方式;

(4)需要双方当事人提供的资料及提供方式;

(5)评估报告的交付日期;

(6)酬金及支付方式;

(7)违约责任;

(8)评估报告争议的解决程序及责任承担;

(9)合同争议的解决方式;

(10)需要约定的其他事项。

 

2.3.3 评估程序

(1)评估机构接受房屋拆迁评估委托后,不得转让、变相转让受托的评估业务。

(2)评估委托人应当如实向评估机构提供评估所需资料,协助评估机构开展现场查勘等工作。

(3)对被拆迁房屋进行实地查勘,查勘记录、拍摄被拆迁房屋状况的照片及录像、实地查勘记录应由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

(4)评估机构应当按照拆迁评估委托合同约定的时间和要求完成评估,向拆迁人出具评估报告(包括分户评估报告);如未按照约定的时间和要求完成评估,或者评估失实的,应当承担相应的责任。

(5)针对成片简屋、旧里及非成套独用居住房屋,拆迁人应当委托评估机构做抽样评估报告,且抽样评估样本比例不得低于同类被拆迁房屋建筑面积的5%。若抽样评估结果明显低于被拆迁房屋所处区域最低补偿单价标准的,拆迁人应当将抽样评估的结果在拆迁范围内进行公示,评估机构可以不再出具分户评估报告;但被拆迁人要求的除外。

(6)对于同一拆迁范围内既有国有土地,又有征用集体土地的房屋拆迁工作的,应分别依照不同的规定及标准进行评估。

(7)房屋所有权人或者房屋承租人拒绝评估时,评估机构可以参照被拆除房屋同区域、同建筑类型的房屋进行评估。如当事人对评估结果有异议的,可以申请鉴定。

(8)被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。

(9)若评估依法代管的、产权不明确的房屋,评估机构应将评估报告(含技术报告)及评估过程中形成的有关评估资料同时提交给委托人,由委托人一并办理证据保全手续。

(10)评估机构应按照评估技术规范的要求收集各类资料并归档,并至少保留十年。

 

2.3.4 评估报告

评估报告的形式与内容应当具有真实性与合法性,评估报告的具体内容应该包括:

(1)委托方与受托方的姓名或者名称,住所;

(2)拆迁房屋的情况;

(3)拆迁房屋的评估时点;

(4)评估的原则和依据;

(5)拆迁房屋的评估结果;

(6)评估报告的有效期限;

(7)专职注册房地产评估师的签字以及评估机构的盖章。

评估委托人应当将分户评估报告送交被拆迁人。

 

2.3.5 评估异议

(1)如果拆迁当事人对评估报告有疑问或者异议,有可能导致原评估报告发生变更的,评估委托人可向原评估机构询问、申请复核。原评估机构应当对拆迁人、被拆迁人就评估报告提出的疑问向其作充分解释,解释内容包括拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。

(2)拆迁当事人对评估报告有异议且评估机构不能充分解释的,可以另行委托其他评估机构重新评估。

(3)评估委托人就原评估机构的评估结果、复核结果有异议,或者另行委托评估的结果与原评估结果有差异,且协商达不成一致意见时,评估委托人可以在收到评估报告、复估结论或者重估报告后的15日内向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。评估机构应当配合专家委员会的鉴定工作,向专家委员会提供评估报告、评估技术报告及鉴定所需的其他有关资料。

(4)若房地产价格评估专家委员会认为评估报告不合法、不规范、不合理的,由专家委员会指定其中一家评估单位进行再评估;而拆迁当事人对再评估仍有争议的,可以重新向专家委员会申请鉴定。

特别提示:房地产价格评估专家委员会成员不得与原评估机构、拆迁当事人有利害关系,不得是拆迁当事人本人。

 

第三章 城市房屋拆迁补偿与安置

 

第一节一般规定

 

3.1.1 概念界定

(1)房屋拆迁补偿安置协议,是指拆迁人与被拆迁人、房屋承租人依照法律规定,就拆迁人因拆除被拆迁人的房屋,对被拆迁人予以货币补偿和安置或者产权调换补偿并对房屋使用人予以安置事项所达成的协议。

(2)价值标准房屋调换,是指实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。

(3)面积标准房屋调换,是指拆迁居住房屋,实行以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

(4)最低补偿单价标准,是指为被拆除房屋同区域已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价,本指引所称的单价,是指每平方米建筑面积的价格。

特别提示:集体土地的房屋拆迁补偿与安置不适用本章。

 

3.1.2 法律依据

(1)《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第六十二号,由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过,自2007年10月1日起施行);

(2)《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号文,由国务院于2001年6月13日公布,自2001年11月1日起施行);

(3)《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房[2002]74号,由建设部于2002年3月27日公布,自2002年5月1日起施行);

(4)《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(上海市人民政府令第111号,由上海市人民政府于2001年10月29日公布,自2001年11月1日起施行);

(5)关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知(沪房地资[2001]673号,由上海市房屋土地资源管理局于2001年12月10日公布,自2001年11月1日起适用);

(6)关于印发《关于实施房屋拆迁面积标准调换的指导意见》的通知(沪房地资拆[2005]260号,由上海市房屋土地资源管理局于2005年5月9日公布,自公布之日起施行);

(7)《关于上海城市房屋拆迁货币补偿安置资金交付和使用有关事项通知》(沪房地资拆[2002]289号,由上海市房屋土地资源管理局、中国人民银行上海分行于2002年6月17日公布,自公布之日起施行);

(8)《关于发布本市城市居住房屋拆迁补助费标准的通知》(沪价商(2002)10号,由上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局于2002年2月29日发布,自2001年11月1日起适用);

(9)《关于本市城市居住房屋拆迁市场价补偿安置中价格补贴标准的通知》(沪价商[2001]51号,由上海市物价局、上海市建设和管理委员会、上海市房屋土地资源管理局于2001年12月27日公布,自2001年11月1日起适用)。

 

第二节 拆迁补偿安置协议

 

3.2.1 拆迁补偿的方式

(1)货币补偿;

(2)产权房屋调换。

特别提示:被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受到以下两种条件的限制:

(1)拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换,拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿;

(2)被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,只能实行产权调换,被拆迁人不能选择货币补偿。

 

3.2.2 订立拆迁补偿安置协议的主体

(1)拆迁私有房屋的,拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议;拆迁公有房屋的,拆迁人应当与房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证所载明的所有人和租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准,由拆迁人按户进行补偿安置。

(2)拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议;符合下列情形之一的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议:

1)拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的;

2)拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的;

3)拆迁房管部门依法代管的房屋的;

4)拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。

特别提示:所谓执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋,包括以下三类:

(1)由房管部门代理经租的私有居住房屋;

(2)落实私房政策后由房管部门代为经租的居住房屋;

(3)1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系、执行政府规定租金标准,并且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。

(3)如果公有居住房屋承租人在本市的常住户口已注销的,补偿安置协议签订主体,由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的同住人签订补偿安置协议;同住人有多人的,应协商确定签订补偿安置协议的代表;无同住人的,由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的本市居民签订补偿安置协议。

 

3.2.3 货币补偿拆迁安置协议的内容

(1)订立协议的主体;

(2)被拆除房屋的位置、性质、建筑面积;

(3)货币补偿金额;

(4)搬迁期限;

(5)违约责任;

(6)争议的处理;

(7)需要约定的其他事项。

 

3.2.4 房屋调换拆迁安置协议的内容

(1)订立协议的主体;

(2)被拆除房屋的位置、性质、建筑面积;

(3)安置方式:

1)以现房调换的,应当约定安置房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项,以及拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移费;

2)以期房调换的,除约定安置期房的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项外,还应当约定过渡期以及过渡期内的临时安置补助费;

(4)搬迁期限;

(5)违约责任;

(6)争议的处理;

(7)需要约定的其他事项。

特别提示:

(1)搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费标准则由市价格主管部门会同市房地资源局制定。

(2)以期房调换的,过渡期内被拆迁人、房屋承租人应自行安排住处。

 

3.2.5 拆迁补偿安置协议的备案

拆迁期限届满后的30日内,拆迁人应当将其订立的所有拆迁补偿安置协议报区、县房地局备案。

 

第三节 拆迁房屋面积的确定

 

3.3.1 拆迁房屋面积的确定标准

(1)拆迁房屋建筑面积,以房地产权证记载的建筑面积为准;

(2)无房地产权证的,以相关批准文件记载的建筑面积为准;实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的,以实际建筑面积为准;

(3)相关批准文件未记载建筑面积的,或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋,以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。

 

3.3.2 特殊房屋面积的确定标准

1、阁楼面积的确定

(1)在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼,高度在1.2米至1.7米的部分,按照实际居住面积的一半并换算成建筑面积计入公房的建筑面积;

(2)1.7米以上的部分,按照实际居住面积并换算成建筑面积计入公房的建筑面积;

(3)其他情形的阁楼,不计入建筑面积。

2、承租公房面积的计算

(1)承租的公有非居住房屋,以房屋租赁合同记载的建筑面积为准;

(2)承租的公有居住房屋,以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;

(3)租用公房凭证记载的是居住面积的,按附录1所列的换算系数计算建筑面积。

 

第四节拆迁房屋安置标准

 

3.4.1 居住房屋的货币补偿金额的确定

(1)未出租私有居住房屋、协商议定租金标准的租赁房屋被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的以及执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋被拆迁人选择房屋调换并安置房屋承租人的,这三种情况货币补偿金额的计算公式为:补偿金额=(被拆迁房屋的房地产市场单价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。

(2)拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被拆迁人选择货币补偿的,租赁关系终止,其货币补偿金额的计算公式为:补偿金额=被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×20%。

(3)拆迁执行政府租金标准的公有及私有出租居住房屋且被拆迁人选择货币补偿的,拆迁人应当按下列规定对房屋承租人进行补偿安置:

1)房屋承租人选择货币补偿或者价值标准房屋调换的,其货币补偿金额的计算公式为:补偿金额=(被拆除房屋的房地产市单价×80%+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。

2)拆除房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋,符合拆迁房屋所在地的区、县人民政府规定条件的下列被拆迁人、房屋承租人,可以选择面积标准房屋调换:

a.未出租私有居住房屋的所有人;

b.执行政符规定租金标准的公有居住房屋承租人,但被拆迁人选择房屋调换的除外;

c.执行政府规定租金标准的私有居住房屋、由房管部门代理经租的宗教团体房屋、由房管部门依法代管房屋的承租人。

(4)执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋,租赁关系终止。被拆迁人可以选择货币补偿或者价值标准房屋调换,其货币补偿金额的计算公式为:补偿金额=被拆除房屋的房地产市单价×被拆除房屋的建筑面积×100%。

特别提示:

(1)实行价值标准房屋调换的,应当按照房地产市场评评估格确定货币补偿金额,再将该金额与安置房屋的房地产市场价结算差价。

(2)被拆除房屋的房地产市场评估单价低于补偿单价标准的,按最低补偿单价标准计算,详见附录2。

 

3.4.2 非居住房屋的补偿安置

1、安置方法的确定

拆迁未出租非居住房屋的,或者拆迁由租赁双方协商议定租金标准的出租非居住房屋,被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的,拆迁人对被拆迁人给予补偿安置;被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行价值标准房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

2、补偿金额的确定

(1)拆迁执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋,被拆迁人选择价值标准房屋调换的,由被拆迁人安置承租人,租赁关系继续保持;

(2)被拆迁人选择货币补偿的,拆迁人应当将被拆除房屋的房地产市场价的20%补偿给被拆迁人,将被拆除房屋的房地产市场价的80%补偿给房屋承租人,租赁关系终止。

3、拆迁人还应当补偿的其他费用

(1)按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用;

(2)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;

(3)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

这里的因拆迁造成停产、停业的适当补偿,是指拆迁非居住房屋中用于生产、经营的房屋,由拆迁人给予被拆迁人或者房屋承租人的适当补偿。补偿标准按被拆除房屋建筑面积每平方米300-400元,由拆迁当事人协商确定。

 

3.4.3 可以按照非居住房屋补偿标准认定的情形

(1)原始设计为非居住房屋,延续至拆迁时仍作为非居住房屋使用的,可以认定为非居住房屋;

(2)公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同,建立了公有非居住房屋租赁关系的,可以认定为非居住房屋;

(3)房地产权证记载的权利人为单位,可以认定为非居住房屋,但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外;

(4)原始设计为居住房屋,经市或者区(县)房地局批准居住房屋改变为非居住用途的,可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前,已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的,可以认定为非居住房屋;在2001年11月1日以后,以居住房屋作为经营场所并领取营业执照,未经市划区(县)房地局批准居住房屋改变为非居住用途的,不认定为非居住房屋。

特别提示:区、县劳动部门核发《非正规就业许可证》,以及区、县民政部门或者街道核发《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋,不得认定为非居住房屋。

 

3.4.4 拆迁居住和非居住兼用房屋的补偿安置

(1)拆除居住和非居住兼用的房屋,被拆迁人或者房屋承租人选择货币补偿的,可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款。

(2)被拆迁人或者房屋承租人选择价值标准房屋调换的,应当按照上述货币补偿款,用居住房屋进行调换并结算差价。

(3)被拆迁人或者房屋承租人选择面积标准房屋调换的,应当将居住用建筑面积和非居住用建筑面积合并计算为居住用建筑面积,进行补偿安置。

 

第五节特殊对象的补偿与安置

 

3.5.1 对低收入、居住困难户的补偿安置的特殊保护

为体现“以民为本”的精神,实践中拆迁廉租住房以及被拆迁人、房屋承租人属于孤老、孤残、孤幼的,拆迁人应当优先给予面积标准房屋调换,并可适当减免超过应安置面积部分的房价款。

 

3.5.2 拆迁宗教团体所有房屋的处理

拆迁宗教团体所有的房屋,应当事先征求宗教事务管理部门意见,并与宗教团体签订拆迁补偿安置协议。

拆迁由房管部门代理经租的宗教团体的房屋,租赁关系终止。拆迁居住房屋的,补偿安置方式与标准按照执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的规定执行。拆迁非居住房屋的,被拆迁人和房屋承租人均可以选择货币补偿或者价值标准房屋调换;其中,被拆迁人的货币补偿金额为被拆除房屋的房地产市场价的100%,承租人的货币补偿金额为被拆除房屋的房地产市场价的80%。

 

3.5.3 拆迁公益事业房屋的处理

拆迁用于公益事业的房屋及其附属物的,拆迁人应当根据有关法律、法规的规定和城市规划的要求,按照原性质和规模予以重建,或者按照房地产市场价进行补偿。

 

3.5.4 拆迁公共设施的处理

需要拆除交通岗亭、交通标志、交通护栏、邮筒、废物箱、车辆站点、消防栓、人防等公共设施以及树木绿地的,拆迁人应当重建或者给予适当补偿。

因房屋拆迁需要迁移管线或者铺设临时管线的费用,由拆迁人负担;但结合道路扩建按规划需要就位或者新建、扩建各种管线的费用,拆迁人不予负担。

3.5.5 拆迁由房管部门依法代管的房屋的处理

拆迁房管部门依法代管的房屋,拆迁人应当与代管人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当经公证机关公证,拆迁房屋有关资料应当向公证机关办理证据保全。

补偿安置方式与标准为:拆迁由房管部门依法代管的房屋,租赁关系终止。拆迁居住房屋的,补偿安置方式与标准按照执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的规定执行。拆迁非居住房屋的,被拆迁人和房屋承租人均可以选择货币补偿或者价值标准房屋调换;其中,被拆迁人的货币补偿金额为被拆除房屋的房地产市场价的100%,承租人的货币补偿金额为被拆除房屋的房地产市场价的80%。

 

3.5.6 拆除违章建筑和临时建筑的处理

拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑的,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。

被拆迁人接到停止建设通知后,继续进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分,不予补偿。

 

3.5.7 争议房屋拆迁的处理

只要拆迁人提出补偿安置方案,报房屋拆迁管理部门核实同意,向公证机关办理证据保全,并且将拆迁补偿资金或者符合国家质量标准的安置用房、周转用房办理提存的,便可实施拆迁。

 

3.5.8 拆迁设有抵押权的房屋的处理

(1)在拆迁设有有效抵押的房屋前,应当通知抵押权人关于拆迁房屋的相关事项。

(2)经与抵押权人、被拆迁人(抵押人)协商,能解除抵押合同的,可达成一致意见后,将拆迁补偿款交付被拆迁人。

 

3.5.9 租赁期限未满的房屋拆迁的处理

拆迁协商议定租金标的租赁居住房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

 

第六节货币补偿款的分配

 

3.6.1 公有房屋货币补偿款的分配。

拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋,归房屋承租人及其同住人共有。

承租人、同住人之间一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款,但下列情况除外:

(1)承租人或者同住人属于年老体弱,缺乏经济来源,且按均分所得的补偿款,无法购得房屋保证其正常生活的;

(2)承租人或者同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的;

(3)对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

 

3.6.2 私有房屋补偿款的分割

拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。

 

3.6.3 房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费的处理

搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费,应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。

奖励费和一次性补偿费,一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。

设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用,应归设备所有人。

因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

 

3.6.4 补偿款被冒领的处理

因拆迁人的疏忽,导致房屋补偿款被冒领的,拆迁人还应对实际的被拆迁人或者房屋承租人予以补偿安置。拆迁人可以通过诉讼方式要求冒领人返还不当得利。

 

3.6.5 被拆迁人拒绝受领补偿款的处理

拆迁补偿安置争议经裁决后,被拆迁人在法定期限内不申请行政复议,也不提起行政诉讼,且拒绝受领补偿款的,拆迁人可以向公证机关办理提存。

 

3.6.6 售后公房拆迁维修资金的处理

因房屋拆迁等原因造成公有住宅售后房屋灭失的,由业主、房屋拆迁单位、原售房单位或者物业管理单位持房屋灭失等有关证明文件,到建设银行办理住宅维修资金交割手续。其中原个人缴纳住宅维修资金中的剩余部分,由建设银行退还给业主;原房屋出售单位缴纳三项维修资金的剩余部分,用于补贴街坊公共设施维修资金的不足。

 

第四章 城市房屋拆迁行政裁决

 

第一节一般规定

 

4.1.1 概念界定

(1)房屋拆迁裁决,是指房屋拆迁主管部门依据拆迁法律规范的规定,对拆迁人和被拆迁人之间就房屋拆迁补偿的形式和金额、安置用房的面积和安置地点、搬迁过渡的方式和过渡期限等拆迁事宜作出的关于双方当事人之间的权利和义务的具体行政行为。

(2)强制拆迁,是指被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁的行为。

(3)拆迁当事人,是指拆迁人、被拆迁人、房屋承租人。

 

4.1.2 法律依据

(1)《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号文,由国务院于2001年6月13日公布,自2001年11月1日起施行);

(2)《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(建住房[2003]252号,由建设部于2003年12月30日公布,自2004年3月1日起施行);

(3)《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(上海市人民政府令第111号,由上海市人民政府于2001年10月29日公布,自2001年11月1日起施行);

(4)关于印发《上海市城市房屋拆迁裁决规定》的通知(沪房地资拆[2002]734号,由上海市房屋土地资源管理局于2002年12月30日公布,自公布之日起施行)。

 

第二节裁决申请

 

4.2.1 拆迁人申请裁决应提交的资料

(1)房屋拆迁裁决申请书;

(2)申请人的身份证明(指营业执照、法人代码)、法定代表人的身份证明;

(3)被拆除房屋的权属及租赁关系的调查资料、房屋评估报告;

(4)对被申请人的房屋拆迁补偿安置具体方案;

(5)申请人与被申请人就补偿安置达不成协议的相关证据资料(包括协商记录);

(6)其他与裁决有关的资料。

特别提示:拆迁人首次申请裁决时,还需提供拆迁基地已达成拆迁补偿安置协议的户数占拆迁基地总户数的比例数。

 

4.2.2 被拆迁人、房屋承租人申请裁决应提交的资料

(1)房屋拆迁裁决申请书;

(2)申请人的身份证明;

(3)房地产权属证明或者租用公房凭证、房屋租赁合同;

(4)其他与裁决有关的资料。

 

4.2.3 裁决申请书的主要内容

(1)申请人的名称、地址、法定代表人及代理人的姓名、年龄、职业、住所;

(2)被申请人名称、地址等基本情况;

(3)申请裁决的请求、事实和理由;

(4)申请人签名或者盖章、申请日期。

 

4.2.4 裁决听证

裁决机关收到拆迁人的裁决申请后,应当对达成拆迁补偿安置协议的户数占拆迁基地总户数的比例进行审核。对已达成协议不足20%的,裁决机关应当在受理裁决前就该拆迁基地的补偿安置标准、安置方式等内容组织听证。

 

4.2.5 不予受理

有下列情形之一的,裁决机关不予受理裁决申请:

(1)已超过房屋拆迁期限的;

(2)申请人未在规定的日期内补齐资料的;

(3)申请人与被申请人达成房屋拆迁补偿安置协议后发生合同纠纷的;

(4)房屋已经灭失的;

(5)申请人主体资格不符合《城市房屋拆迁管理条例》、《实施细则》规定的;

(6)申请人对拆迁许可证合法性申请裁决的;

(7)裁决做出后,当事人就同一理由再次申请裁决的。

对裁决申请不予受理的,裁决机关应当自收到申请之日起5日内书面通知申请人。

 

第三节裁决审理

 

4.3.1 裁决审理前的文书送达

裁决审理前,裁决机关应当向裁决当事人送达下列文书:

(1)向申请人发出裁决受理通知书;

(2)向被申请人送达裁决申请副本及答辩通知书。

 

4.3.2 调解

裁决机关可以组织拆迁当事人进行调解。

申请人经两次通知未参加裁决调解的,视作为撤回裁决申请;被申请人经两次通知不出席裁决调解的,裁决机关可以缺席裁决。

 

4.3.3 裁决

经调解当事人达不成协议的,裁决机关应自受理裁决申请之日起30日内做出裁决。裁决方案应当合法、适当。裁决须经裁决机关集体讨论决定。

裁决机关在审理过程中,应当核实补偿安置的标准,审查拆迁房屋评估相关资料、程序的合法性。

如果当事人对评估结果有异议且未经房屋拆迁评估专家委员会鉴定的,裁决机关应当委托评估专家委员会进行鉴定,并以鉴定后的评估结果作为裁决依据。

 

4.3.4 裁决中止

在裁决审理过程中,有下列情形之一的,裁决中止:

(1)发现新的需要查证的事实;

(2)当事人对评估结果有异议,需等待鉴定结论的;

(3)裁决需要以相关裁决或者法院判决结果为依据的,而相关案件未结案的;

(4)作为自然人的申请人死亡,需要等待继受人表明是否愿意继续裁决的;

(5)作为自然人的被申请人死亡,需要变更被申请人的;

(6)其他特殊情况需要中止的情形。

中止裁决的情形消除后,应当恢复裁决。

 

4.3.5 裁决终结

裁决审理过程中,有下列情形之一的,裁决终结:

(1)当事人达成拆迁补偿安置协议的;

(2)发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的;

(3)申请人撤回裁决申请的;

(4)作为自然人的申请人死亡,15日内继受人没有表示参加裁决或者放弃参加裁决的。

 

4.3.6 做出裁决书

裁决机关应当在审理后做出裁决书,裁决书应包括以下主要内容:

(1)申请人与被申请人(包括代理人)的姓名或者单位名称等基本情况;

(2)申请裁决的请求、争议的事实和理由;

(3)裁决机关认定的事实、理由和适用的法律依据;

(4)补偿安置方案,具体包括:

1)补偿方式;

2)补偿金额;

3)安置用房的面积和安置地点;

4)搬迁日期;

5)搬迁过渡方式和过渡期限;

6)其他应当补偿的项目。

特别提示:裁决规定的搬迁期限不得少于15日。

(5)告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及期限;

(6)裁决机关的名称、裁决日期并加盖公章。

 

4.3.7 裁决书的送达

裁决书应当送达当事人,并留有送达的证据。裁决书可以直接送达、邮寄送达、留置送达、公告送达。公告送达的,可将裁决书张贴于被拆除房屋的拆迁基地公示栏内。裁决书自张贴于公示栏内之日起满7天视作送达。

 

4.3.8 市政拆迁裁决

市政建设项目拆迁房屋,因拆迁当事人达不成补偿安置协议已经影响工程进度的,拆迁人在做好被拆除房屋的勘察记录、提出临时安置方案后可申请裁决,裁决机关可以按照“先拆迁腾地,后处理纠纷”的原则裁决先行搬迁。拆迁当事人可以继续协商补偿安置方案,协商结论在6个月内告知裁决机关。协商不成的,裁决申请人应当向裁决机关提出正式补偿安置方案,裁决机关应当自收到该方案之日起的30日内作出补偿安置方案的裁决。

 

第四节行政裁决强制执行

 

4.4.1 行政裁决强制执行申请主体

房屋拆迁裁决书送达后,申请人与被申请人应当执行裁决方案。被拆迁当事人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,裁决机关可依法申请强制执行。

 

4.4.2 行政裁决强制拆迁前的听证

申请行政裁决强制执行前,裁决机关应当组织拆迁当事人对行政裁决强制执行的依据、程序、补偿安置方案及测算依据等内容进行听证。同时,还应邀请政府有关部门和具有社会公信力的人员参加。被拆迁当事人拒绝参加听证会的,裁决机关应当组织召开调查会。

 

4.4.3 行政裁决强制执行申请应提交的材料

(1)行政裁决强制执行申请书;

(2)裁决调解记录和裁决书;

(3)安置用房或者补偿资金证明;

(4)被拆迁当事人拒绝接受补偿资金的,应当提交补偿资金的提存证明;

(5)被拆迁当事人不同意拆迁的有关材料;

(6)听证会或者调查会记录。

 

4.4.4 行政裁决强制执行其他应注意的事项

(1)申请行政裁决强制执行,应当由裁决机关集体讨论决定;

(2)拆迁人未按裁决规定向被拆迁当事人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准和产权清晰、无权利负担的安置用房的,不得申请行政裁决强制执行;

(3)裁决机关应当提前15天通知被拆迁当事人并做好宣传解释,动员被拆迁当事人自行搬迁;

(4)拆迁人应当对被拆除房屋以及房屋内的物品向公证机关办理证据保全;

(5)行政裁决强制执行时,裁决机关应当组织街道办事处、居(村)委会代表和公证人员到现场;

(6)裁决机关是被拆迁当事人的,由同级人民政府裁决。