网站首页 动迁问答法律问答 列表
解答动迁居民疑问――(摘自房地产时报)
编辑时间:2014-11-16 21:38 作者:admin 浏览量:0

解答动迁居民疑问――(摘自房地产时报)

  

动迁居民对评估报告有疑问怎么办?

动迁居民可以要求原评估机构,对其评估结果进行详细解释。如果对解释结果不满意,动迁居民可以要求原估价机构复估,如结果有所调整,还需由原估价机构出具书面复估结论,居民不必缴纳复估费用。如复估后居民仍有疑问,可在15日内申请由上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会进行鉴定。专家委员会根据评估报告的合理性、合法性、规范性作出维持原评估结果或是重新评估的结论。经专家委员会鉴定后,若作出重新评估的结论,动迁居民可要求原估价机构重新评估或者委托另一家估价机构重新评估。若当事人对重新评估结果仍有争议的,可再次向专家委员会申请鉴定。

居民要求鉴定不必征得动迁单位同意

动迁居民要求鉴定,不必征得动迁委托人即动迁单位的同意。居民申请评估鉴定的费用需由申请者预交。经专家委员会鉴定后,认定评估报告不合法或不规范或不合理需重新评估的,鉴定费退还居民,改由出具该评估报告的原估价机构承担,若鉴定后维持原评估结论的,鉴定费则由居民承担。
  

居民要依法保护自己的权利


  有关人士提醒动迁居民,有疑问要先弄清楚有关房屋拆迁的最新法律规定(在上海市房地资源管理局网站http://www.shfdz.gov.cn或上海市房地产估价师网站http://www.valuer.org.cn上可找到),并向原评估机构咨询或要求复估,经过分析思考后仍有意见,再申请鉴定比较妥当。因为一般性差错如房屋朝向、房屋成新、质量、房屋的面积等在咨询、复估中都可以得到纠正和解决。真正由于计算公式、评估方法失误造成重新评估的是不多的。所以不要不加分析,抱有侥幸的心态随意去申请鉴定,以避免造成支付鉴定费的不必要的损失。
  

估价机构会不会作假


  一些居民担心估价机构会不会和动迁单位串通一气,出具失实报告。对此,上海市房地产估价师协会会长吴赛珍表示,26家有动迁评估资质的估价机构是由政府部门核定的,目前业务上不会存在问题。同时这26家估价机构也并非具有终身资格,政府部门制定了规范和规章,行业部门正加强监管,如果估价机构失去公正、屡屡出错,行业协会将根据行规采取警告、业内批评和通告批评等一系列警戒措施,严重的将提请行政机关下达行政处罚,直至吊销其执业资格。因此,相信估价机构是会在"独立、公正、公平"的原则下开展估价活动的。如果发现估价机构有违规问题,可以向政府或行业管理部门举报。吴会长还强调,在估价机构评估、复估和专家委员会鉴定时,将实行回避制度,即和拆迁单位有关系的相关人员必须回避,不能参与其事。
  

实行新法有时间界定
  

按照新的《城市房屋拆迁管理条例》、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》,房地产市场评估价实施动拆迁货币化补偿的,系指11月1日以后取得"拆迁许可证"的动迁基地。
  

市民出售房屋也可委托估价

市民除了动迁房委托评估外,在二手房市场出售房屋也可委托评估。目前有资质开展房屋委托估价的房地产估价机构共有65家,上述26家估价机构也在其中。市民想在二手房市场出售自己的房屋,可在这65家估价机构中选择一家委托估价。

(记者 梁志超 王舒)

案例一

案例背景:某某区二级旧里私有住房。委估对象系未出租自住房屋;式样:旧式楼房;部位:二层统间;朝向:东;建筑面积50平方米。水、电、管道煤气齐全,无卫生。进行房屋拆迁补偿估价。
  1、单位基准价格的确定
  按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素,在同一房屋类别内确定典型房屋,对该二层旧里住宅进行评估。取卧室朝南、底层前间户型为样本,运用市场比较法评估,确定单位建筑面积基准价格(按产权计)为3700元/平方米。
  2、确定朝向、层次、其他因素的修正系数和评估单价
  卧室朝东,朝向修正系数为-2%;评估对象位于2层,层次修正系数为+4%;经现场查勘考虑采光、通风等条件较好,确定其他因素修正系数为+1%
评估单价=基准单价×(1+朝向修正系数)×(1+层次修正系数)×(1+其他因素修正系数)=3700×(1-2%)×(1+4%)×(1+1%)=3809元/平方米
  3、补偿单价的确定
  根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及有关规定,该区域的最低补偿单价为4009元/平方米,价格补贴系数为20%。该户属未出租的私有自住房屋,因其评估单价低于最低补偿单价,故按最低补偿单价计算。对产权所有人补偿单价的计算公式为:
  补偿单价=最低补偿单价×100%+价格补贴×20%=4009×100%+4009×20%=4811元/平方米
  4、拆迁补偿总额
  拆迁补偿总额=补偿单价×建筑面积=4811×50.00=24.06(万元)
  

案例二

案例背景:某某区普通假三层新式里弄,委估对象为公有住房租赁户;部位:二层前楼;朝向南;居住面积25平方米。厨房、小卫生均为三户合用。进行房屋拆迁补偿估价。
  1、单位基准价格的确定
  按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素,在同一房屋类别内确定典型房屋,对该假三层新里住宅进行评估。取底层前间、朝南的一室户型为样本,运用市场比较法评估,确定单位建筑面积基准价格(按产权计)为4100元/平方米。
  2、确定朝向、层次、其他因素的修正系数和评估单价
  卧室朝南,朝向修正系数为0;评估对象位于二层,层次修正系数为+4%;经现场查勘,考虑采光、通风等条件相仿,确定其他因素修正系数为0
评估单价=基准单价×(1+朝向修正系数)×(1+层次修正系数)×(1+其他因素修正系数)=4100×(1+0)×(1+4%)×(1+0)=4264元/平方米
  3、补偿单价的确定
  根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及有关规定,该区域的最低补偿单价为4009元/平方米,价格补贴系数为20%。市场评估单价高于最低补偿单价,公有住房承租人的补偿价格计算公式为:
  补偿单价=评估单价×80%+价格补贴=评估单价×80%+(最低补偿单价×2 -评估单价)×20%=4264×80%+(4009×2-4264)×20%=3411.2+750.8=4162元/平方米
  4、建筑面积的换算
  根据上海市房屋土地资源管理局有关规定,新里住宅面积换算系数为1.82。则:建筑面积=居住面积×换算系数=25×1.82=45.50平方米
  5、拆迁补偿总额
  拆迁补偿总额=补偿单价×建筑面积=4162×45.50=18.94(万元)


  案例三

案例背景:某某区六层混合结构新工房。式样:成套。委估对象为售后产权房;部位:4层;房型:一室半;朝向:南;建筑面积45平方米。进行房屋拆迁补偿估价。
  1、单位基准价格的确定
  按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素,在同一房屋类别内确定典型房屋,对该新工房住宅进行评估。取底层、卧室朝南的一室户型为样本,运用市场比较法评估,确定单位建筑面积基准价格(按产权计)为4565元/平方米。
    2、确定朝向、层次、其他因素的修正系数和评估单价
  卧室朝南,朝向修正系数为0;评估对象位于4层,层次修正系数为+4%;经现场查勘,考虑采光、通风等条件较好,确定其他因素修正系数为+2%
评估单价=基准单价×(1+朝向修正系数)×(1+层次修正系数)×(1+其他因素修正系数)=4565×(1+0)×(1+4%)×(1+2%)=4843元/平方米
  3、补偿单价的确定
  根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及有关规定,该区域的最低补偿单价为4009元/平方米,价格补贴系数为20%。市场评估单价高于最低补偿单价,自住产权房屋所有人的补偿价格计算公式为:
  补偿单价=评估单价+价格补贴=评估单价+(最低补偿单价×2-评估单价) ×20%=4843+(4009×2-4843)×20%=4843+635=5478元/平方米
  4、拆迁补偿总额
  拆迁补偿总额=补偿单价×建筑面积=5478×45.00=24.65(万元)


  案例四

案例背景:某某区四层混合结构新工房。式样:不成套;委估对象为公有住房租赁户;部位:3层;房型:一室户;朝向:西、南;居住面积15平方米。厨房卫生间均合用。进行房屋拆迁补偿估价。
  1、单位基准价格的确定
  按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整等因素,在同一房屋类别内确定典型房屋,对该新工房住宅进行评估。取2层、卧室朝西的一室户型为样本,运用市场比较法评估,确定单位建筑面积基准价格(按产权计)为4150元/平方米。
    2、确定朝向、层次、其他因素的修正系数和评估单价
卧室朝西、南,朝向修正系数取+1%;评估对象位于3层,层次修正系数取+4%;经现场查勘,考虑采光、通风等条件相仿,确定其他因素修正系数为0。
  评估单价=基准单价×(1+朝向修正系数)×(1+层次修正系数)×(1+其 他因素修正系数)=4150×(1+1%)×(1+4%)×(1+0)=4360元/平方米
  3、补偿单价的确定
  根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及有关规定,该区域的最低补偿单价为4009元/平方米,价格补贴系数为20%。公有住房承租人的补偿价格计算公式为:
  补偿单价=评估单价×80%+价格补贴=评估单价×80%+(最低补偿单价×2 -评估单价)×20%=4360×80%+(4009×2-4360)×20%=3488+731.6=4220元/平方米
  4、建筑面积的换算
  根据上海市房屋土地资源管理局有关规定,多层不成套新工房面积换算系数为1.94。则:
  建筑面积=居住面积×换算系数=15×1.94=29.10(平方米)
  5、拆迁补偿总额
拆迁补偿总额=补偿单价×建筑面积=4220×29.10=12.28(万元)
                   

(案例由上海卢汇房地产估价事务所提供)