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上海市城市房屋拆迁评估技术规范(试行)
编辑时间:2014-11-16 21:38 作者:admin 浏览量:0

 

第一章 总 则

第一条(制定依据)

为维护房屋拆迁当事人的合法权益,规范房屋拆迁评估行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》和《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》的有关规定,结合本市实际情况,制定本技术规范。

第二条(适用范围)

本市国有土地上的房屋拆迁评估适用本技术规范。

第三条(估价目的和价格定义)

采用本技术规范的估价目的统一称为"房屋拆迁补偿估价"。

房屋拆迁评估的价值定义是被拆除房屋无权利负担的房地产公开市场价值。房屋拆迁评估不考虑租赁、抵押等权利限制的影响。

第四条(估价时点)

房屋拆迁评估的估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。

第五条(评估方法与可比实例选取)

各类房屋拆迁评估应采用本技术规范规定的评估方法。

在运用市场比较法时,应在拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过6个月的充分房地产市场交易实例,包括房屋拆迁范围内的交易实例。在分析、筛选的基础上确定与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的 3个以上可比实例,并制作《可比实例调查表》。采用基准价格修正法确定基准价格的,应选取4个以上可比实例。

可比实例的成交单价一般相差不应超过30%。

第六条(拆迁房屋用途、建筑面积、占地面积)

拆迁房屋用途、建筑面积、占地面积应以委托人书面确定的为准。

第七条(房屋装饰评估)

拆迁房屋的评估价格中不包括房屋的装饰价值。

委托人书面要求评估房屋装饰价值的,应按照本市房屋装饰工程定额标准,单独评定其装饰的重置价格和成新程度。

房屋装饰应单独出具评估报告。

第八条(房屋拆迁评估的质量控制)

房屋拆迁评估的货币单位应当精确到元。

房屋拆迁评估报告(以下简称评估报告)应经估价机构内部审核批准。

第九条(评估报告)

估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告。其中居住房屋的,估价机构还应按房地产权证、租用公房凭证或房屋租赁合同出具分户评估报告。

评估报告和分户评估报告应经注册房地产估价师签名并加盖估价机构公章。

采用基准价格修正法评估时应提供估价结果汇总表。估价结果汇总表应包含分户估价对象座落、产权人、建筑面积、基准价格、修正系数、评估单价等内容。

第十条(评估资料存档)

估价机构应当将下列资料与评估报告(含技术报告)共同整理存档:
(一)评估委托合同;
(二)拆迁许可证、或者建设用地规划许可证、或者有关批准文件;
(三)评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料;
(四)评估对象的实地查勘记录、照片等资料;
(工)可比实例的实地查勘记录、照片等资料;
(六)确定评估结果的有关系数、参数等证明资料;
(七)其它涉及评估项目的一切必要资料。

评估报告及有关资料至少应保留十年。

第十一条(证据保全)

评估依法代管的房屋、产权不明确的房屋,估价机构应将评估报告(含技术报告)及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托人,由委托人一并办理证据保全手续。

第二章 居住房屋的评估

第十二条(居住房屋分类)

本市国有土地上的居住房屋按建筑类型分为公寓、花园住宅、职工住宅(新工房)、新式里弄、旧式里弄、简屋六类。

第十三条(评估方法)

居住房屋应采用市场比较法评估。

第十四条(可比实例的比较修正)

可比实例比较修正时,应建立价格可比基础后进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过10%,综合调整不得超过15%。

第十五条(基准价格修正法)

(一)基准价格修正法与适用条件

对于房屋建筑类型相同、功能完整性相同或相似的同一拆迁地块的成片居住房屋,可采用市场比较法确定典型房屋的市场价格,作为该拆迁范围同类房屋的基准价格。然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风等因素,对该基准价格进行适当的调整、修正,确定其它被拆除房屋的评估价格。

整幢花园住宅和整幢新式里弄一般不宜采用基准价格修正法。

(二)运作程序
1、按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型以及功能的完整性等因素划分房屋类别;
2、在同一房屋类别内确定典型房屋;
3、运用市场比较法对典型房屋进行评估,经核验后确定典型房屋的价格作为基准价格;
4、确定层次、朝向等其他因素修正系数;
5、运用本规范的计算公式确定房屋的市场价格。

(三)计算公式

估价对象价格=类别基准价格 ×(1+朝向修正系数)×( 1+层次修正系数)×(1+其他因素修正系数)

本计算公式中的修正系数可参照下列系数确定。修正系数绝对值大于或等于5%的,调整幅度一般控制在+2%以内;修正系数绝对值小于5%的,调整幅度一般控制在+1%以内:

1、朝向修正系数表(见表一)

                                                             (表一)

主卧朝向 北 西 东 一间朝南 两间朝南 三间朝南
修正系数 -8% -3% -2% 0% 1% 2%

 

朝向以住宅主卧室为准

2、层次修正系数表(见表二)

                                                             (表二)

 一 二 三 四 五 六 七 高层
1 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
2   4% 4% 2% 2% 2% 2% -2%
3     2% 6% 5% 5% 6% -1%
4       -4% 4% 4% 5% 0%
5         -8% 2% 3% 0%
6           -8% 1% 1%
7             -10% 1%
8-11               2%
12-(顶层-1)               4%
顶 层               -4%

顶层修正一般为90年代中期以前顶层普通防水等处理的建筑,不包括复式结构或特殊防水处理的顶层房屋。

3、计算公式中的其他修正因素是指采光、通风等在基准价格中未进行修正的其他影响估价对象价格的个别因素。修正范围根据具体情况在±5%范围内综合确定。

第十六条(评估结果)

居住房屋只评估房地产市场单价,以房屋的建筑面积为计价单位。

第三章 非居住房屋的评估

第十七条(经营性房屋的分类)

非居住房屋包括商场、店铺、旅馆、办公、金融、娱乐、餐饮、服务业和工厂、站场码头、仓库堆栈、学校、文化馆、影剧院、福利院、医院、公共设施用房等经营性和非经营性房屋。

第十八条(评估方法)

能搜集充分成交案例并有符合规定要求可比实例的非居住房屋,应采用市场比较法进行评估。

不能适用市场比较法的,可采用收益法进行评估。房屋收益应按照房屋的租金收益确定。

难以确定房屋租金收益的,采用成本法等其他方法进行评估。

房屋的租金收益按照其同一经营用途、同一区域的社会平均收益水平修正确定。

第十九条(收益法)

采用收益法评估时,应选择二种以上评估方法进行评估。评估结果的确定应符合《房地产估价规范》的有关规定。

第二十条(成本法)

采用成本法进行评估的,应当采取房地分别评估的方式,评估出房地产市场价格。

房屋占用范围内的土地价格应采用市场比较法、成本法或基准地价修正法等方法求取。

建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取。

房屋折旧以直线折旧法计算。不适用的,可以使用成新折扣法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。

第四章 附则

第二十一条(在建工程评估)

在建工程应采用成本法进行评估。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据,工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。

第二十二条(临时建筑)

未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。

第二十三条(安置房屋的评估技术规范)

安置房屋应按照本技术规范的相关规定进行评估。

第二十四条(其他)

凡房屋拆迁评估中涉及原始成本、建筑设备、工程造价等专业技术工作的,估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

本技术规范未作规定的,应按照国家和本市其他房地产评估技术规范的有关规定执行。

第二十五条(解释部门)

本技术规范由上海市房屋土地资源管理局负责解释