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上海铁路法院:用于拆迁裁决安置的房屋应当产权清晰
编辑时间:2019-03-02 09:45 作者:yanmon 浏览量:0
上海铁路法院:用于拆迁裁决安置的房屋应当产权清晰
上海铁路法院:用于拆迁裁决安置的房屋应当产权清晰
【基本案情】
上诉人陆某某(以下简称陆某某等二十三人)因房屋拆迁行政裁决一案,不服上海铁路运输法院(2017)沪7101行初X号行政判决,向本院提起上诉。
本院于2018年8月28日受理后,依法组成合议庭审理了本案。
现已审理终结。
原审查明,因“海昌苑二期(包括扩大用地)”项目建设,上海昊大置业发展有限公司(以下简称昊大公司)作为拆迁人于2007年1月24日取得沪房虹拆许字(2007)第2号房屋拆迁许可证,拆迁期限延长至2017年9月30日,上海市利民路XXX号房屋(以下简称被拆迁房屋)在拆迁范围内。
该房屋为私房,土地使用证载明的土地使用者为陆某某,使用面积为15平方米。
根据虹口区房地产测绘中心实地丈量,被拆迁房屋为三层,实测建筑面积合计162.79平方米,确认建筑面积45平方米。
被拆迁房屋处注册有个体工商户,名称为“上海市虹口区一红杂货店”,经营者为陆某红。
生产、经营场所查看审核表载明被拆迁房屋营业用房12平方米。
户籍资料显示该户在册户籍人口二十三人,即陆某某等二十三人,其中陆某妹、董某君、蒋某户籍于2008年迁入被拆迁房屋,陆某娣、陆某兄、李某户籍于2009年迁入被拆迁房屋,李均户籍于2010年迁入被拆迁房屋,王某谦于2016年9月1日在被拆迁房屋处报出生。
陆某律与刘某宝于1990年1月登记结婚,于2008年1月经法院调解离婚。
经上海八达房地产估价有限公司评估,以2007年1月24日为估价时点,被拆迁房屋居住部位单价为人民币(以下币种同)12,256元/平方米;非居住部位单价为24,764元/平方米。
分户评估报告于2008年1月8日送达该户。
因协商不成,昊大公司于2016年8月19日向上海市虹口区住房保障和房屋管理局(以下简称虹口房管局)提出房屋拆迁裁决申请。
虹口房管局于同日受理后,于2016年8月24日、9月1日组织双方进行调解,陆某某户未出席第一次调解会,第二次调解会陆某某户参加,提出对按土地证面积计算建筑面积有异议,要求按房屋实际面积作为安置面积,对评估单价有异议,对安置人口不认可,要求按二十三人给予安置,因昊大公司不能满足该户要求,双方仍未达成一致。
虹口房管局遂于2016年9月12日作出2016年虹房管拆裁字第17号房屋拆迁裁决(以下简称被诉拆迁裁决),裁决如下:一、陆某某在接到该裁决书之日起十五日内,迁出利民路XXX号,迁入本市虹口区三门路XXX弄XXX号XXX室,二房一厅,建筑面积82.10平方米,单价人民币5,870元/平方米,房屋总价481,927元;本市宝山区潘广路XXX弄XXX号XXX室,二室一厅,建筑面积88.63平方米,单价4,670元/平方米,房屋总价413,902.10元;本市浦东新区瑞和路XXX弄XXX号XXX室,二房一厅(期房),预测建筑面积81.94平方米(阳台预测建筑面积4.906平方米,减半计费),单价4,880元/平方米,预测房屋总价387,896.56元;本市浦东新区瑞和路XXX弄XXX号XXX室,二房一厅(期房),预测建筑面积82.11平方米(阳台预测建筑面积4.906平方米,减半计费),单价4,970元/平方米,预测房屋总价395,895.29元;本市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室,二房一厅(期房),预测建筑面积78.07平方米(阳台预测建筑面积3.085平方米,减半计费),单价4,243元/平方米,预测房屋总价324,706.18元;本市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室,二房一厅(期房),预测建筑面积78.07平方米(阳台预测建筑面积3.085平方米,减半计费),单价4,198元/平方米,预测房屋总价321,262.45元。
六套房屋总价合计为2,325,589.58元。
价值标准房屋调换需补差价为156,892.42元,由昊大公司支付给陆某某。
二、给予陆某某其他补贴:1、非居货币补偿金额297,168元;2、停产停业补贴10,000元;3、搬迁补助费700元;4、家用设施移装费补贴2,000元/户;5、未认定面积补贴58,895元;6、期房过渡费补贴3,150元/月(70×45,自搬离原址至期房交付止);7、80岁以上老人补助10,000元;8、残疾、大病补助20,000元。
安置房屋中慈竹路两套房屋尚未取得房地产权证。
陆某某等二十三人收悉裁决书后不服,起诉至原审法院,请求撤销被诉拆迁裁决。
在本案审理过程中,陆某某等二十三人向原审法院申请对居住房屋拆迁估价分户报告单和非居住房屋拆迁估价分户报告单进行专家委员会鉴定。
原审法院遂委托上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会对上述两份估价分户报告进行了鉴定。
该专家委员会于2018年3月12日作出两份鉴定报告称,估价机构资质和估价师执业资格在注册有效期内;估价报告基本规范,评估价格合理。
陆某某等二十三人对该两份鉴定报告提出异议称,鉴定报告认定事实不清,评估价格过低。
【法院判决】
原审认为,根据《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)第十六条第一款、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称《拆迁实施细则》)第二十四条第一款以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)第三十五条之规定,虹口房管局具有作出房屋拆迁裁决的法定职权。
昊大公司经批准取得房屋拆迁许可证,具有拆迁人资格。公众号“旧改征收律师”
被拆迁房屋在拆迁范围内,因拆迁双方对于拆迁补偿安置事宜未达成一致意见,昊大公司遂向虹口房管局提出房屋拆迁裁决申请。
虹口房管局受理后向昊大公司及陆某某户送达了相关材料,并进行调查、调解;因陆某某户的要求昊大公司无法满足,在调解不成的情况下,虹口房管局于法定期限内作出房屋拆迁裁决,明确由昊大公司给予陆某某户六套安置房屋。
根据《拆迁实施细则》的相关规定,用于拆迁裁决安置的房屋应当产权清晰、无权利负担。
但是虹口房管局提供证据并不足以证明部分安置房屋已取得产权且产权清晰、无权利负担。
故虹口房管局作出的房屋拆迁裁决认定事实不清,主要证据不足,依法应予撤销。
陆某某等二十三人的诉讼请求于法有据,应予支持。
据此,原审遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条 第(一)项 之规定,于2018年5月10日判决撤销被诉拆迁裁决,案件受理费50元、鉴定费2,400元,由虹口房管局负担。
陆某某等二十三人不服,上诉至本院。
上诉人陆某某等二十三人上诉称:被上诉人原审中提供的证据不合法,原审均认定其效力属违法裁判;原审未审查被诉拆迁裁决的法律依据,判决书也未有体现,属重大遗漏;被诉拆迁裁决存在严重错误,理应依法撤销。
原审判决公然偏袒被上诉人,认定事实不清,适用法律错误。
上诉人请求撤销原判,依法改判确认被诉拆迁裁决违法。
被上诉人虹口房管局辩称:上诉人没有证据证明原审判决认定的事实存在错误,且原审已判决撤销被上诉人作出的行政行为,该行政行为一经撤销,自始无效,上诉人仍上诉要求改判不能成立。
原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求依法驳回上诉,维持原判。
原审第三人昊大公司未提供书面陈述意见。
经审理查明,原审判决认定事实清楚,本院依法予以确认。
本院认为:根据《拆迁实施细则》的相关规定,用于拆迁裁决安置的房屋应当产权清晰、无权利负担。
本案中,至原审判决作出之日前,部分安置用房仍未取得房地产权利证明。
故原审认定被诉拆迁裁决认定事实不清,主要证据不足,并据此作出撤销被诉拆迁裁决的判决于法有据,并无不当。
上诉人在原审中提出撤销被诉拆迁裁决的诉讼请求,原审判决支持其诉请后,上诉人仍提出上诉,并要求改判确认违法,实属无理缠讼。
故对其上诉请求,本院依法予以驳回。
至于拆迁双方的民事争议,可通过另行协商的方式解决。
协商不成的,可由被上诉人另行作出房屋拆迁裁决以解决其争议。
据此,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条 、第八十九条 第一款 第(一)项 之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
【律师分析】
公众号“旧改征收律师”,上海动迁法网首席顾问雷敬祺律师认为:
1、本案涉诉的拆迁许可证颁布在2007年,因此适用当时的法律规定,根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的相关规定,用于拆迁裁决安置的房屋应当产权清晰、无权利负担。虹口房管局具作出房屋拆迁裁决所安置的房屋有两套房屋尚未取得房地产权证,因此不符合法律规定。
2、不服拆迁裁决或征收补偿决定的行政诉讼,应当在法律诉讼期限内提出,以免错过维权的时机。