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静安法院:动迁款分配协议显失公平可撤销
编辑时间:2019-03-02 09:40 作者:yanmon 浏览量:0

www.toutiao.com 2019-02-25 19:41
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静安法院:动迁款分配协议显失公平可撤销
静安法院:动迁款分配协议显失公平可撤销
【基本案情】
原告房艳芳向本院提出诉讼请求:1、要求被告给付征收补偿款2,668,117元(即总的征收补偿利益的40%);2、诉讼费、保全费由被告负担。
事实及理由:原、被告系表姐妹关系,原告是被告的表姐。
本市静安区东新民路XXX弄XXX号前后客连天搭、二层阁房屋(以下简称系争房屋)是原告的外公、被告的爷爷谈果圣生前承租的公房。
目前该房承租人仍为谈果圣,而原、被告为该房的户籍在册人员。
2017年9月,系争房屋被列入上海市静安区人民政府征收范围,同为该房的同住人,原、被告均享有与房屋征收事务所签订征收补偿协议的签约权。
所以双方于2017年9月24日经协商一致签订了一份《家庭分配协议书》,约定由原告负责对外签约,被告负责搬迁,对征收利益原、被告双方按4:6的比例进行分配。
然被告为了一己私利,出尔反尔,竟然在未征得原告同意的情况下,瞒着原告与房屋征收事务所签订了《房屋征收补偿协议》,并拒绝将签约情况向原告透露,意欲侵占原告的征收利益。
故请求法院支持原告的诉讼请求。
被告谈艳花辩称,首先,原告没有在系争房屋内实际居住满一年,1995年原告从外地考试到上海学习没有地方落户,被告父亲出于同情和亲情才同意原告将户口挂在系争房屋内,原告也明确其对房屋没有居住权利。
原告在本市有房屋,且一直在该房屋居住至征收,属于他处有房屋的人。
故原告不是系争房屋的同住人,不应享受系争房屋的征收补偿利益。
其次,原告与被告于2017年9月24日签订的协议属于显失公平、重大误解,应予以撤销。
当时被告在主观上对于房屋的征收方案、信息、政策等事项缺乏全面了解,在被征收单位有关人员误导下,与原告签订了该协议。
因原、被告对于签约主体无法达成一致,被告为了化解矛盾尽快签约,才违心地与原告签订了协议。
如果当时征收部门明确告知被告是系争房屋的承租人,被告是不会与原告签订协议的。
该协议客观上也是显失公平的,被告自出生一直在系争房屋内居住至征收,对于房屋尽到了应承担的全部义务。
而原告仅仅是空挂户口,并未实际居住,对系争房屋未尽到过任何义务。
同时,根据该协议书的约定,在原告去签约的情况下,被告才应给予原告40%的征收补偿款,现协议并未实际履行。
故请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人闸北一征公司未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
原告房艳芳、被告谈艳花系表姐妹关系。
系争房屋的承租人原为原告的外公、被告的爷爷谈果圣(已故)。
系争房屋遇征收后,北站街道旧改分指挥部向上海北方企业(集团)有限公司就系争房屋承租人变更发出了建议。
后上海北方企业(集团)有限公司进行了回复,表示经北方集团审核批复,同意将系争房屋的租赁户名由谈果圣指定变更为孙女谈艳花。
遇征收时系争房屋户籍在册人员为原、被告2人,其中原告的户籍于1995年2月因知青子女回城从江苏省迁入系争房屋,被告的户籍系在房屋内报出生。
2017年12月17日,就系争房屋签订的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》载明:系争房屋记载居住面积31.55平方米,换算建筑面积48.59平方米;被征收房屋价值补偿款4,057,519.83元;装潢补偿14,577元;其他各类补贴、奖励费用:搬家费800元、家用设施移装费补贴2,500元、居住协议签约奖励398,590元、早签多得益奖励30,000元、居住均衡实物安置补贴1,214,750元、限定选房补贴485,900元;征收部门应向该户支付款项合计6,204,637元。
另根据《结算单》显示,征收部门另发放了居住搬迁奖励80,000元、签约搬迁利息68,154.81元、居住提前搬迁加奖120,000元、临时安置费13,500元。
另查明,2017年9月24日,原告(甲方)、被告(乙方)签订的《家庭分配协议书》载明,系争房屋承租人谈果圣于1980年4月1日报死亡,现在册户口2人。
就上述房屋征收与补偿事宜:一、确定签约主体;二、补偿款分配,原、被告达成协议:1、谈艳花委托房艳芳为签约主体;2、系争房屋征收补偿款谈艳花得总额60%;3、系争房屋征收补偿款房艳芳得总额40%;4、待该基地签约开始,谈艳花选择实物安置,房艳芳也选择实物安置;谈艳花选择全货币安置,房艳芳也选择全货币安置;5、房艳芳负责签约,谈艳花负责房屋搬迁。
再查明,本市徐汇区汇成三村XXX号XXX室(建筑面积29.5平方米)、302室(建筑面积36.2平方米)的权利人于2013年8月15日登记为原告房艳芳。
审理中,被告的证人周某某出庭作证称,其原住在本市静安区东新民路XXX弄XXX号,不认识原告,认识被告。
证人自1989年住在78号直至拆迁,被告是住在103号的,两个房子是对面。
证人平时会去103室玩玩,搓搓麻将。
被告一家其都认识,被告母亲已经过世了好多年了,其平时从未见过原告。
被告母亲和奶奶在的时候,证人和他们总是一起搓麻将。
1995年的时候,其也会去的。
103号房屋是通客堂,有前后两间,前面是吃饭的地方,当时里面住了4个人,是被告的一家三口及其奶奶。
被告的证人蔡某某出庭作证称,其原住在本市静安区东新民路XXX弄XXX号前楼,其不认识原告,认识被告。
其是2001年开始住到80号前楼的,当时是买下来的。
2001年住进来的时候,被告住在弄堂的对面,与证人的房屋是门对门的,当时被告房子里只有被告一个人居住,其在80号住了5、6年,仅看到被告一个人在这里居住,被告父亲平时也不和她一起生活。
证人于2006年搬离了东新民路房屋。
被告的证人雷某出庭作证称,其原住在本市静安区东新民路XXX弄XXX号,原、被告其都认识。
其从出生就开始住到105号,直到1997、98年左右。
其住在105号的时候,被告出生在104号,原告是被告阿姨的女儿,原告平时也是经常来的,证人也是看着原告长大的,其上小学初中的时候也看见过原告的,大约是一九八几年的时候。
原告平常来是过来走亲戚的,都是原告和其父母来系争房屋走亲戚。
1995年左右,证人能看见被告在104室居住,当时只有被告一个人在房子里。
1995-1998年期间,其没看见过原告在这里居住。
对于三位证人的证言:原告表示,第一位证人对居住时间不能确定,回答模糊,年纪大回忆也不清楚,其反复说系争房屋是103室,但实则是104室,真实性无法采信。
该证人陈述系争房屋结构是一间,与事实一致,证明系争房屋确实居住困难。
对于第二位证人的陈述无异议,但其居住时间是2001年以后,对原告在1995的年居住情况根本不了解。
证人说2001年开始被告一个人居住,而被告说自己是1998年一个人居住。
第三位证人回答模糊,说1995年开始被告一个人住,与被告陈述矛盾。
从原告小时候开始,每年寒暑假父母都会带原告至系争房屋探亲。
被告表示,三位证人的证词真实可信。
第一位证人虽然记错了门牌号,但是房屋位置的表述是正确的。
而且三位证人有一点是明确的,原告没在系争房屋居住过,偶尔看见原告也只是走亲戚。
关于系争房屋的居住情况:原告表示,其户口是1995年2月23日迁入系争房屋的,当时是外婆同意迁入的。
第一个学期1995年9月开学,1995年9月-1996年2月其在系争房屋内居住过一个学期,从第二个学期开始,舅舅即被告父亲称居住不便,让其去附近的灶间居住,只有7平米,是舅舅借的,其晚上去睡觉,平时白天洗漱和生活等还是在系争房屋,直到1998年6月中专毕业。
后来,原告去南京念了三年大专,2001年回上海,父母希望其能够入住系争房屋,但被告一家表示不方便,其只能外借房。
先后在建国西路、东安一村、汇城四村借房,直到2005年,其与丈夫贷款购买了一套29平方米的二手房。
2009年,原告又置换到现在居住的汇成三村的房屋。
原告2001年回沪后第一份工作的单位是在肇嘉浜路,后来在黄浦的时代广场,之后单位是在斜土路。
被告表示,原告从未在系争房屋内居住过,原告户口是1995年2月23日迁入系争房屋的,当时是被告父亲和奶奶商量的,被告父亲说原告在上海读书是好事,出于亲情考虑,就同意原告户口迁入了。
被告母亲是1995年9月13日过世,当时在家里过世的,原告当时是不在系争房屋居住的。
原告一直都在周边借房子居住,原告说是被告父亲让她在外借房居住,但现父亲过世了,具体情况被告也不清楚。
2001年原告回到上海,当时系争房屋自1998年4月奶奶过世后,就只有被告一个人在内居住,不存在居住困难。
关于《家庭分配协议书》的签订背景:原告表示,动迁部门经办人李干曾打电话给原告,让原告通知被告,约好了一起去动迁组。
动迁组表示因承租人已过世,原、被告需要协商确定签约主体以及动迁款的分配问题。
后来,原、被告在动迁组达成了上述协议书,一式三份,动迁组也保留了一份。
原告本是同住人,动迁款分配应是对半比例,但考虑到被告未婚且父母过世,为了亲情,原告愿放弃一些,故确定了四六比例。
在选择安置方式上,是被告做主的。
被告拿房子,原告就跟着她拿房子。
被告拿钱,原告就跟着她拿钱。
系争房屋多年的租金都没付过,总共6、7千元,当时原告提出对半支付,被告不同意,故都是被告最后付款的。
之后,对于被告会作为签约人去签订动迁协议的原因原告不清楚。
原告也曾去动迁组询问过,动迁组称是政府指定的,但未告知具体细节。
当时为此事,原告的父亲还与动迁组的经办人李干发生了冲突。
被告表示,当时为了尽快签订征收协议,因为被告方居住条件不好,原告提出征收利益四六开的比例,为了确定签约的主体,被告为了快点签订协议,就同意了。
因为被告他处无房,所以当时双方约定,以被告方的选择约定安置方案。
但是等到动迁方案下来,现在政策是一证一套安置房屋,加上原告他处有房且系争房屋不属于居住困难,也无法选择实物安置。
此外,这次动迁政策对不选择实物安置且本可以购买房屋的人,给予额外的补偿去用于在外购买房屋,要是选择实物安置,这笔补偿金就没有了。
协议书签订后,动迁组才通知被告被指定为承租人了,当时征收的方案、细节被告均不清楚,如果知道被告是承租人,被告肯定不同意这个协议。
直到签征收协议的时候,被告才知道自己被指定为承租人,是动迁组通知被告去签协议的,然后告知被告已是承租人,并说因为原告外边有房子又是空挂户口,原告肯定不是同住人。
当时动迁组查到,原告在徐汇区有2套房子。
现在被告不同意再按《家庭分配协议书》四、六比例分割征收补偿利益。
根据第三人提供的结算单,其中有对于被告作为实际居住人的奖励款项,该款不应属于系争房屋应该分割的费用。
现被告愿意给付原告征收补偿款80万元。
【法院判决】
本院认为,民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护,任何组织或者个人不得侵犯。
系争房屋征收时不符合居住困难户的标准,故受安置人员由本院根据本案实际情况予以确定。
首先,原告并未提供其户籍迁入系争房屋后曾实际居住的证据,而被告认为原告从未在系争房屋内居住过。
其次,原告自2001年回沪就业后,虽系在外借房居住,但此时系争房屋内仅有被告一人居住,再结合系争房屋的面积、原告租借房屋的地址及原告的工作单位,本院认为,原告系为了工作、生活便利选择租房居住,并不存在原告所称的因居住困难无法入住的情形。
第三,原、被告曾签订《家庭分配协议书》,就签约主体、征收补偿款的分配达成了协议,但结合协议书的文意,本院认为,该分配比例系与签约主体资格的确定具有关联,之后公房管理单位已将系争房屋的承租人变更为被告,被告亦与第三人签订了征收补偿协议。来源公众号“旧改征收律师”
协议书的履行条件已然发生了变化,再结合系争房屋的来源、居住使用情况、原、被告的他处房屋情况等本案实际情况,原告再行要求按照协议书确定的分配比例取得征收补偿款确有显失公平之处,双方不应再按照《家庭分配协议书》履行。
现被告表示,愿意给付原告征收补偿款80万元,数额尚属合理,本院予以确认。
据此,依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十条 之规定,判决如下:
被告谈艳花应于本判决生效之日起七日内给付原告房艳芳征收补偿款80万元。
【律师分析】
公众号“旧改征收律师”,上海动迁法网首席顾问雷敬祺律师认为:
1、《家庭分配协议书》系双方真实意思表示,在没有证据证明存在胁迫、重大误解等情形时候,应当按照协议履行,一审法院认为显失公平值得商榷;
2、本案中,原告缺乏为何没有实际居住特殊情形除外的证据,处于不利地位,但如果当时能在《家庭分配协议书》关于居住问题让对方确认,结果可能会两样。
(当事人姓名为化名)