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浦东法院:无证建筑物拆违补偿款按照谁建造归谁所有原则
编辑时间:2019-03-02 09:38 作者:yanmon 浏览量:0
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浦东法院:无证建筑物拆违补偿款按照谁建造归谁所有原则
浦东法院:无证建筑物拆违补偿款按照谁建造归谁所有原则
【基本案情】
吴五星上诉请求:维持一审判决第三项,撤销一审判决第一、第二、第四项,改判上海市浦东新区XX路XX号尚未发放拆违补偿款10,166,415.56元中的3,012,806.06元归方华应所有,6,356,178.90元归吴五星所有;本案一审、二审案件受理费由法院依法裁决。
事实和理由:庞振奋与方华应之间系房屋租赁合同关系,即便庞振奋对租赁厂房存在改扩建的行为,其与方华应之间也仅是存在改扩建费用如何分担的问题,不涉及到拆违补偿款的分配。
拆违补偿款的分配对象是厂房的所有权人或者构筑物的所有人,承租人不享有相应的拆违补偿利益。
退一步讲,即便法院认为庞振奋享有拆违补偿利益,根据方华应与庞振奋签订的租赁合同第五条之约定,增加部分的面积的20%的赔偿款属于方华应,而根据方华应与吴五星间的约定,方华应与吴五星应按照三七比例分配,故吴五星也应享有庞振奋可得补偿利益中的14%。
吴五星的上诉请求依法应得到支持。
被上诉人方华应辩称,不同意吴五星的上诉请求。
一审判决查明事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。
被上诉人庞振奋辩称,不同意吴五星的上诉请求。
一审判决查明事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。
原审第三人温国星未具答辩意见。
方华应向一审法院提出诉讼请求:1、吴五星支付方华应拆违补偿款4,710,268.46元;2、案件受理费由吴五星负担。
一审法院认定事实:方华应与吴五星系亲属。
自2002年起吴五星承租坐落于上海市浦东新区XX镇XX村土地20亩,无证建造厂房用于出租。
2004年6月,方华应、吴五星签订《合同书》,主要约定以下内容:一、双方共同投资开发位于上海市浦东新区XX镇XX村XX队、第十生产队租赁土地建造工业厂房出租,租赁土地约20亩左右,租赁时间为12年,地块坐落于XX路XX号(自编号)外环线外杨高南路立交东侧,东西长约200米,南北长约200米;二、甲方吴五星投资股权百分之柒拾,乙方方华应投资股权百分之叁拾,公司名称上海市A有限公司,法人代表吴五星;三、目前已建好厂房壹万贰仟平方米左右,路面贰仟肆佰平方米左右,院地面约壹仟贰佰平方米左右,由吴五星、方华应管理,共同收取租金,收到金额必须进账,不得私自挪用公款;由甲乙双方按投资款来分租金;公司内外开支必须经双方同意方可,私自决定无效,公司财务章由双方分开保管;四、未尽事宜双方协商补充。
2011年5月,吴五星作为承租方与案外人上海B有限公司(以下简称B公司)就该地块续签《土地租赁合同》,约定租赁期限自2011年5月8日至2016年5月7日,年租金壹拾陆万贰仟元,每年第一季度付款等。
方华应、吴五星均以各自名义对外出租厂房并收取租金,由其不定期结算。
温国星向方华应、吴五星承租其中2亩土地,建造厂房1,273.82平方米并以其个人名义出租。
2015年7月,方华应为出租方(甲方)、庞振奋为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》,约定庞振奋承租本市浦东新区荻山村安南生产队北河边第一幢房屋(XX路XX号原厂区自编号)作为装修公寓房使用,建筑总面积1,200平方米,承租期限至市政开发动迁日止;……乙方在公寓装修中基于原房屋面积基础上所扩增建筑面积(原房屋为1层,经乙方独自扩建后为2层);……乙方在公寓房装修过程中不基于原房屋基础上所扩增建筑面积,所有拆迁赔偿都属于乙方所有。
2016年4月,包括该租赁土地在内的区XX镇生态环境综合整治项目,方华应、吴五星不再出租厂房。
2016年5月29日,以案外人B公司为甲方、上海C有限公司(以下简称C公司)为实施单位,吴五星为乙方签订《三林镇生态环境综合整治旧材料回购协议书》(以下简称《回购协议书》),主要内容为:1、乙方承租建筑物位于浦东新区XX路XX号范围内,房屋建筑面积15,626.41平方米,场地5,070平方米,围墙359.15米。
2、乙方确保上述旧材料回购范围内各类建筑物、构筑物在本协议签订前后均不存在权利瑕疵及第三方主张,如发生第三方争议由乙方无条件负责并予以消除,承担全部法律及经济责任和由此造成甲方的一切损失。
3、经协商一致,甲方对乙方采取货币补贴形式,旧材料回购补贴为5,460,133元。
4、本次旧材料回购仅根据结构类型结合相关建筑面积予以补贴,取消房屋装修补贴、附属设施补贴、停业停产损失补贴、搬迁奖励费、租赁户清退违约赔偿、机器设备、搬迁等一切费用补贴。
5、协议生效后7个工作日内甲方支付乙方30%补贴费1,638,039.90元;乙方按交房标准移交房屋、建筑物及场地后30个工作日内甲方支付50%费用计2,730,066.50元;协议通过审计并实施拆除完毕后支付余款1,092,026.60元。
6、乙方负责自行搬迁并于2016年6月30日前将建筑物交给甲方予以拆除。
7、甲方委托上海C有限公司享有本合同项下一切甲方应有的权利和义务。
同日,以案外人B公司为甲方、C公司为实施单位,吴五星为乙方签订《三林镇生态环境综合整治配合奖励协议书》(以下简称《奖励协议书》),主要内容为:一、配合整治奖励费:建筑面积为15,626.41平方米,每平方按300元计共4,687,923元;2、产业结构调整:建筑面积为15,626.41平方米,每平方按280元计共4,375,394.80元;3、上述两项奖励费合计9,063,317.80元。
二、支付方式:1、本协议生效后7个工作日内甲方支付乙方30%计2,718,995.34元;2、根据《回购协议书》乙方移交房屋后30个工作日内甲方支付50%计4,531,658.90元;3、本协议通过审计并实施拆除完毕后支付余款1,812,663.56元等。
截止2016年8月,XX路XX号上建筑物已被拆除,除温国星、庞振奋外的租赁户亦已清退完毕。
2017年8月,B公司向吴五星账户转入第一笔补偿款计4,357,035.24元,吴五星将其中100万元交付方华应,将其中35万元交付温国星。
方华应则向庞振奋支付80万元。
本案一审审理中,方华应、吴五星同意温国星对补偿奖励费的主张,但对以下事项意见不一:
一、本案标的物即应当予以分割钱款的范围及是否具备分割条件。
方华应认为《回购协议书》中约定的回购补贴5,460,133元以及《奖励协议书》约定的奖励费9,063,317.80元,共计14,523,450.80元为本案标的,属拆违补偿款,应当由方华应、吴五星共有;案外人B公司负有发放上述钱款的义务,具备分割的条件。
吴五星则仅同意分割回购补贴,认为《奖励协议书》中约定奖励费的权利人为吴五星个人,具有人身属性,与方华应及他人无涉;且尚未发放钱款属于对案外人的债权,不具备分割条件。
庞振奋同意方华应意见。
温国星未发表意见。
二、是否应当将方华应、吴五星在经营中的各种支出在本案中一并处理。
方华应提出其主要支出项目如下:吴五星尚欠方华应租金20万元、清退租户支出(支付80万元给庞振奋)、维修厂房、支付公用事业费等各项支出,为此提供银行转账凭证及收条送货单结算单等证据,要求一并处理。
吴五星则主张:多支付方华应租金98,502元、水电等公用事业费、厂房维修及装修费用、清退租户的费用、支付人工工资及劳务报酬、为诉讼支付的律师费、交通费及停车费等以及法院判决书,证明其尚有应支付执行款等,并补充称尚有在经营中发生诉讼、未结案件要求一并处理。
三、方华应与庞振奋签订《租赁合同》效力以及其是否应得回购补贴、奖励费以及数额。
方华应称多年来其与吴五星均以个人名义对外签订协议,故与庞振奋签订协议并无不妥,提供:《三林镇外环外区域生态环境综合整治非居住房屋(未见证)丈量成果报告》、《三林镇外环外生态环境综合整治非居住房屋(未见证)丈量现场确认单》、《浦东新区三林镇XX路XX号-吴五星房屋平面示意图》等证据,证明:庞振奋承租部位在XX号XX号,为砖混结构,建筑面积2,785.98平方米。
其中1,200平方米为庞振奋租赁、340平方米为案外人盛某租赁,剩余1,245.98平方米为庞振奋自建部分;其应得补偿分三部分:1、自建面积1,245.98平方米X880元/平方米(其中280元产业调节费、300元拆迁奖励费、300元为砖混结构房屋的建筑材料费);2、场地+围栏共650米X100元/米,其中650元场地围栏系庞振奋承租厂房后向相邻村民租赁、100元/米系根据补偿口径确定;3、租赁面积1,200平方米X280元/平方米,该部分系庞振奋承租面积应得的产业调节费,以上共计1,497,462.40元。
庞振奋确认上述计算方式及数额。
吴五星称方华应无权与庞振奋签订合同,该合同无效,庞振奋不能据此获得任何利益;对庞振奋实际租赁部位无异议,亦确认进行过加层,但由何人建造的吴五星不清楚;对租赁给盛某的面积不确定;围栏应当包含在出租标的中,补偿款中产业调节费应当归吴五星所有。公众号“旧改征收律师”
四、分割意见。
方华应要求在全部拆违补偿款14,523,450.80中扣除温国星、庞振奋的应得数额后的30%;吴五星则同意旧材料回购补贴5,460,133元中扣除温国星应得的114万余元以及吴五星已经支付费用后按三七比例分配。
一审法院认为,方华应、吴五星于2004年6月签订的《合同书》明确,双方共同在吴五星租赁土地上建造厂房用于出租并对投资比例等作出约定,且之后亦按此履行。
《回购协议书》、《奖励协议书》中约定的拆除该土地上全部房屋、场地围墙等给予的旧材料回购补贴及奖励费等,均按照建筑面积计算,故应当认定为对该土地上全部建筑物拆除给予的各类补偿,当属方华应、吴五星共有;因以吴五星名义承租土地,故B公司与之签订上述协议并无不当,吴五星据此认为《奖励协议书》系对其个人的奖励、缺乏事实依据。
现应发放的款项已在案外人B公司处,吴五星关于讼争钱款不具备分割条件的主张,不予采信。
基于上述认定事实,本案标的为全部拆违补偿款的分割,方华应、吴五星各自主张的在经营中的各类支出等均不属于本案审理范围,其可依据双方协议另行协商或诉讼。
方华应与庞振奋所签订的租赁合同效力不属本案审理范围;庞振奋提供证据足以证明其向方华应承租厂房并建造加层的事实,对此亦予以确认。
温国星、庞振奋依据向方华应、吴五星租赁厂房的事实取得回购补贴及奖励费等,在本案中亦为权利人,对此一并处理。
方华应、吴五星及温国星对温国星应得回购补贴及奖励费数额无异议,予以确认。
吴五星对庞振奋的主张补偿款的计算方法均不予确认,对此一审法院认定如下:23号总面积及砖混性质由第三方的评估报告予以确认,双方对此均无异议,予以确认;该面积中包含方华应出租给庞振奋的1,200平方米,其余均系之后由他人建造;据庞振奋自认,其中1,245.98平方米为其建造,另有三百余平方米属他人建造,对此吴五星并无相反证据证明,且该主张属对庞振奋不利陈述,综上对此予以确认,结合补偿标准确定该部分补偿款为1,096,462.40元。
庞振奋主张其拥有650米场地和围栏并要求按每平方米100元标准取得补偿款,但未就此提供证据,且吴五星予以否认;估价公司所做丈量报告中亦无分类,故庞振奋可在取得证据后另行向方华应、吴五星主张。
庞振奋主张的承租部分、即1,200平方米的产业调节费(每平方米280元),同样缺乏依据,该部分补偿按《奖励协议书》等约定,均给予违建所有人,故对庞振奋该部分主张难以支持。
鉴于第一笔补偿款已经发放,方华应、吴五星以及庞振奋、温国星均得到了不同数额的补偿款,故本案对剩余10,166,415.56元进行分割。
温国星经法院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,放弃行使诉讼权利,应当自负相应的法律后果。
【法院判决】
一审法院审理后于2018年4月27日作出判决:一、上海市浦东新区XX路XX号尚未发放拆违补偿款10,166,415.56元中的3,483,867.34元归方华应所有;二、上海市浦东新区XX路XX号尚未发放拆违补偿款10,166,415.56元中的5,588,655.22元归吴五星所有;三、上海市浦东新区XX路XX号尚未发放拆违补偿款10,166,415.56元中的797,430.60元归温国星所有;四、上海市浦东新区XX路XX号尚未发放拆违补偿款10,166,415.56元中的296,462.40元归庞振奋所有。
案件受理费82,798元,保全费5,000元,以上共计87,798元,由方华应负担30,106元,吴五星负担48,309元,温国星负担6,823元,庞振奋负担2,560元。
二审中,各方当事人均未向本院递交新证据。
经本院审理查明,一审法院认定的事实无误,本院依法予以确认。
本院另查明,方华应与庞振奋签订的《租赁合同》第5.4条约定,庞振奋在公寓房装修过程中,基于原房屋面积基础上所扩增面积(原房屋为1层,经庞振奋独资扩建后为2层),当公寓房遇到开发商拆迁,方华应、庞振奋双方商定开发商对增加的建筑面积赔偿分配方案,庞振奋支付方华应动迁其中增加面积部分的赔款的20%。
如庞振奋没有得到相应的赔款,方华应无权享有赔款方案。
本院认为,庞振奋向方华应租赁部分厂房后,对租赁厂房进行了改扩建,使得租赁厂房的面积增加。
则在拆违过程中,对改扩建部分的补偿或者奖励,应归搭建人庞振奋所有。
吴五星关于庞振奋不享有拆违补偿利益的上诉意见,缺乏法律依据,本院不予采纳。
一审法院对庞振奋可得补偿款的范围及数额的认定并无不当,本院予以认同,理由不再赘述。
方华应与庞振奋签订的租赁合同约定,当遇到开发商拆迁,方华应、庞振奋商定开发商对增加的建筑面积赔偿分配方案,庞振奋支付方华应动迁其中增加面积部分的赔款的20%。
但本案中,庞振奋改扩建的厂房因系违章建筑而被相关职能部门拆除,并非因房地产开发商开发该地块而拆迁,庞振奋向方华应让渡20%补偿款的条件并不成就。
故吴五星关于庞振奋可得补偿款中的20%应归吴五星与方华应所有的上诉意见,本院不予采纳。
在扣除吴五星、方华应、庞振奋、温国星已得补偿款后,一审法院对剩余的10,166,415.56元补偿款项的分配,具有相应的事实基础和合同依据,本院予以维持。
吴五星的上诉请求,本院予以驳回。
综上所述,一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当,本院予以维持。
上诉人吴五星的上诉请求,缺乏事实基础及法律依据,本院予以驳回。
据此,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条 、第一百七十条 第一款 第一项 之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
【律师分析】
公众号“旧改征收律师”,上海动迁法网首席顾问雷敬祺律师认为:
1、无证建筑物、违章建筑按照征收法律规定不予补偿,但实践中,该建筑物由于历史原因产生,一般相关部分都会给予一定数额的补偿。
2、补偿款分割中主要考虑建筑物的来源和贡献,一般遵循谁建造归谁所有的原则。
(当事人姓名为化名)