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房屋征收导致租赁合同不能继续履行的如何处理
编辑时间:2019-02-10 18:17 作者:yanmon 浏览量:0

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房屋征收导致租赁合同不能继续履行的如何处理


公众号“旧改征收律师”收集整理。

(一)租赁合同关于房屋征收有约定的

1. 如合同约定以发生征收为解除条件的,法院一般支持合同解除,并倾向于判决承租人待征收补偿协议签订后再向出租人主张征收补偿利益:

(1)合同约定自动解除的,一般以征收决定公告日为解除日;

(2)合同因一方行使解除权解除的,以行使权利通知送达日为解除日。

2. 如合同约定发生征收后对承租人不作任何补偿的,则需探求该条款订立时双方的真实意思:

(1)如真意是承租人放弃的是向出租人主张损失赔偿的,则承租人可待出租人获得征收补偿利益后主张征收补偿利益;

(2)如真意是承租人放弃的是向出租人主张征收补偿的,则承租人不得再主张任何征收补偿利益(亦有极少数法院选择突破意思自治,根据公平原则支持承租人取得部分征收补偿利益)。

(二)租赁合同关于房屋征收无约定

1. 房屋征收作为不可抗力导致合同解除或终止的,各地法院判决的倾向意见不统一(但在征收补偿协议未签时,根据先补偿后搬迁的原则及保护承租人的合法权利,法院不宜直接判决解除)。

2. 不定期租赁关系中,任一方可随时要求解除或终止合同:

(1)出租人在征收决定公告前行使解除权的,法院多予支持,且不支持承租人关于分割征收补偿利益的主张;

(2)在征收决定公告后行使解除权的,法院亦多予支持,但支持承租人可在征收补偿协议签订后向出租人主张征收补偿利益。

(三)租赁合同无效

多为租赁标的系非法建筑而导致的合同无效,在此情形下,合同中关于争议解决的条款仍为有效,除此之外的其他约定均属无效;出租人基于合同无效要求承租人返还房屋的请求一般多为法院支持,承租人主张损失赔偿或补偿的,多由法院根据双方过错程度及合同履行的实际情况来判定。