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将列入拆迁范围内的房屋出租,租赁合同有效吗?
编辑时间:2014-11-16 21:38 作者:admin 浏览量:0

将列入拆迁范围内的房屋出租,租赁合同有效吗?


【案情简介】
2000年,城市规划管理局决定对XX路进行拆迁改造,建设公司取得该道路的建设用地规划许可证。2002年1月,建设公司取得房屋拆迁许可证,但是没有在该路张贴拆迁公告。2002年2月,位于该路20号的甲公司和乙公司签订房屋租赁协议,约定由甲公司将该路22号的房屋租赁给乙公司,租期5年,合同期内如遇到国家征地、规划拆迁,出租人对承租人不予补偿。2002年7月,建设公司开始组织拆迁。乙公司认为自己刚刚承租不到1年,在搬入此房时进行了大规模装修,投入大量装修费。现在该房要拆除,建设公司必须向其支付一定的拆迁补偿费。但是建设公司认为,在市政府决定将该路规划入拆迁范围内之后,甲公司和乙公司才签订房屋租赁协议,根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,此协议无效,乙公司不应该向自己请求任何性质的补偿费。建设公司的对抗理由是否成立?乙公司是否有权要求补偿?


【笔者解析】
虽然《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定,拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得租赁房屋。但是,该条规定的立法目的在于防止被拆迁人在得知拆迁消息后,出于谋取高额拆迁补偿款的目的,敌意制造房屋租赁的事实,损害拆迁人的利益的行为。所以,只有在被拆迁人明知房屋被划入拆迁范围内而与他人签订租赁合同的情况下,才能认定此租赁合同无效。本案中,市政府确定了拆迁范围和拆迁人之后,并没有张贴拆迁公告。所以,在甲公司和乙公司签订租赁合同时,双方对房屋已经划入拆迁范围并不知情,所以本案租赁合同有效。乙公司在不知拆迁的情况下投入大量装修费,与建设公司不履行充分告知义务有直接关系,建设公司应当予以适当赔偿。


对本案拆迁范围仅仅在城市规划管理局的文件中作出了规定,作为普通百姓来讲并不知情。百姓对拆迁活动的了解,最具有法律意义的就是房屋拆迁主管部门的拆迁公告。如果在公告发布之后,被拆迁人仍然对外订立房屋租赁合同,法律上可以认定其行为无效,被拆迁人不能以不知情相抗辩。但是,如果不发布和张贴拆迁公告,法律上可以推定认为被拆迁人并不知道拆迁一事,因此法不知情的情况下签订租赁合同视为善意而有效。
所以,如果拆迁人在善意不知情的情况下,将列入拆迁范围的房屋出租的,该租赁合同有效。